名古屋市で相続税に強い税理士｜税理士法人伊勢山会計

ご相談内容

先代（父や祖父など）の名義のまま不動産の登記を変更していません。
この場合、その不動産は相続財産として扱われるのでしょうか？

回答

結論から申し上げますと、登記名義が先代のままであっても、その不動産は相続財産として扱われます。

不動産の「所有権」は、登記の名義ではなく、実際の法律上の権利関係によって判断されます。
そのため、先代が亡くなった時点で、その不動産は相続人に承継されており、すでに相続財産としての扱いになっているというのが原則です。

なぜ登記していなくても相続財産になるのか？

登記はあくまで「第三者に対して権利を主張するための手続き（対抗要件）」であり、
登記をしていないからといって、相続が発生していないわけではありません。

つまり、

・被相続人（先代）が亡くなった時点で相続は発生
・その瞬間に相続人へ権利が移転
・登記はその後の手続き

という関係になります。

放置していると起こり得るリスク

名義変更（相続登記）をせずに放置していると、以下のような問題が起こる可能性があります。

・相続人が増えて権利関係が複雑になる
・売却や担保設定ができない
・遺産分割協議がまとまらなくなる
・2024年から義務化された相続登記に違反する可能性（過料の対象）

特に、世代をまたいでしまうと、関係者が増えすぎて事実上処理できない状態（いわゆる“塩漬け不動産”）になるケースも少なくありません。

M&Aや事業承継にも影響します

会社売却や事業承継を検討されている場合、
不動産の名義が整理されていないと、以下のような影響が出ます。

・買い手からのデューデリジェンスで問題視される
・取引条件の悪化（価格減額・契約条件追加）
・最悪の場合、M&A自体が進まない

実務上、「登記が整理されていない不動産」はかなりの確率でマイナス評価になります。

まず何から対応すべきか？

対応としては、以下の流れが一般的です。

・相続人の確定（戸籍収集）
・遺産分割協議
・相続登記の実施

ただし、相続関係や不動産の状況によって最適な進め方は変わるため、
自己判断で進めるよりも、専門家に相談することをおすすめします。

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「相続登記をしていない不動産がある」
「このままでも問題ないのか判断したい」
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このようなお悩みがある方は、早めに整理しておくことで、
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当社では、
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について無料でご相談を承っております。

まずは現状をお聞かせいただくだけでも問題ございません。
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