名古屋市で相続税に強い税理士｜税理士法人伊勢山会計

 

不動産を相続する際に、多くの方が気にされるのが「相続税がかかるのか？」という点です。実は、すべての相続に相続税が課されるわけではありません。一定の条件を満たせば、相続税がかからないケースも少なくありません。

しかし、相続税がかかるかどうかの判断には、不動産の評価額や法定相続人の人数、非課税枠の適用など、複雑な要素が絡んできます。誤った理解のまま手続きを進めてしまうと、本来支払わなくてもよい税金を納めてしまうリスクもあります。

そこで本記事では、「不動産の相続に相続税がかからないケース」について、基本的な考え方や具体的な対策をわかりやすく解説します。相続に不安を感じている方や、できる限り税負担を抑えたいとお考えの方にとって、役立つ情報をお届けします。

また、相続税は一人ひとりの状況によって大きく異なるため、専門家に早めに相談することが何より重要です。無料で相談できる窓口もありますので、まずは正確な情報を得ることから始めましょう。

相続税の基礎知識

不動産を相続した場合、まず気になるのが「相続税が発生するかどうか」です。相続税は、すべての相続に自動的に課税されるわけではありません。一定の非課税枠（基礎控除）を超えた場合にのみ、課税対象となります。

相続税の基礎控除は、次の計算式で求められます。

3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人の場合、基礎控除額は3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円になります。この金額以内の相続財産であれば、原則として相続税はかかりません。

ただし、不動産は現金のように明確な金額ではなく、「相続税評価額」に基づいて価値が決まります。この評価額は、路線価方式または倍率方式によって算出され、実際の市場価格とは異なることが一般的です。

また、被相続人と同居していた家族がその住宅を引き継ぐ場合には、一定条件のもとで「小規模宅地等の特例」が適用されることがあり、最大80％の評価減が受けられるケースもあります。

このように、不動産の相続税額は単純な計算では求められず、多数の条件と特例が関係してきます。自身のケースに当てはめて正確に判断するためには、税理士や専門家への相談が有効です。

不動産相続税を回避するための法的手段

相続税がかからないようにするためには、生前からの計画的な対策が重要です。適切な方法をとることで、法の範囲内で合法的に相続税の負担を軽減できる可能性があります。以下に、代表的な法的手段を紹介します。

1. 生前贈与の活用

生前に不動産や現金などの財産を家族に贈与することで、将来の相続財産を減らす方法です。毎年110万円までの贈与は「基礎控除」として非課税とされており、長期的に贈与を継続することで大きな節税効果が期待できます。

ただし、不動産の贈与には登録免許税や不動産取得税がかかるため、現金と比べて注意が必要です。また、贈与後にその不動産を実際に使用しているかどうかによって、税務上の評価が変わる場合もあります。

2. 配偶者控除の最大限活用

配偶者が相続する財産には、1億6,000万円または法定相続分のいずれか高い金額まで非課税となる特例があります。これは「配偶者の税額軽減」と呼ばれ、多くの場合において相続税を大きく軽減できます。

注意点としては、申告が必要であることと、将来、配偶者が他界した際に再度課税対象となる可能性があるため、次世代への継承も視野に入れた対策が求められます。

3. 小規模宅地等の特例の適用

自宅や事業用の土地を相続する場合、一定の条件を満たすと評価額が最大80％減額される「小規模宅地等の特例」が適用されます。これにより、土地の評価額が大きく圧縮され、相続税の負担を大幅に軽減できます。

ただし、「相続人が居住しているか」「相続後も住み続けるか」など厳密な条件があるため、適用可能かどうかは事前の確認が必要です。

4. 家族信託の利用

近年注目されているのが「家族信託」という制度です。財産を信頼できる家族に託し、その管理や運用、承継をあらかじめ決めておくことで、認知症などにより判断能力が低下した後もスムーズな相続対策が可能になります。

なお、家族信託そのものには相続税の節税効果はありませんが、相続後のトラブル防止や特例の活用を確実にする手段として非常に有効です。

これらの対策は、どれも適切なタイミングと正しい手続きが重要です。自己判断で行うのはリスクが伴うため、早めに専門家へ相談することで、ご自身の状況に最も適した対策を講じることができます。

贈与の利点と注意点

生前贈与は、不動産相続税対策として広く利用されている方法のひとつです。相続開始前に財産を少しずつ贈与しておくことで、将来の相続財産を減らし、相続税の課税対象を抑えることが可能になります。

贈与の主なメリット

• 毎年110万円までの基礎控除が非課税（暦年課税制度）
• 長期的に贈与を続けることで、まとまった金額の財産移転が非課税で可能
• 不動産や現金など、多様な財産を対象にできる
• 相続開始前3年以内の贈与は特別な注意が必要（課税対象に加算される）

このように、計画的に実施すれば節税効果の高い手段となりますが、注意点も多く存在します。

贈与における注意点

• 贈与税の申告義務がある場合が多い（特に110万円を超える場合）
• 不動産を贈与する際には登録免許税（固定資産評価額の2%）や不動産取得税（同じく3～4%程度）が発生
• 名義変更にかかる登記費用や司法書士報酬が必要になる
• 贈与者の意志確認（契約の成立）が必要であり、未成年者への贈与などでは制限がある

さらに、贈与の事実が形式だけのものであると判断された場合、税務署に否認されるリスクがあります。たとえば、通帳や印鑑を贈与者が引き続き管理している場合は、実質的な贈与とみなされない可能性があります。

贈与を活用する場合は、税務上も法的にもきちんと要件を満たしているかを確認する必要があるため、事前に税理士などの専門家へ相談することが大切です。

信託の活用法とメリット

家族信託（民事信託）は、高齢化が進む日本において近年注目を集めている新しい相続対策の手法です。従来の遺言や成年後見制度では対応しきれない部分を補完する仕組みとして、資産の承継や管理をより柔軟に設計することが可能です。

家族信託とは、財産の所有者（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分を任せる仕組みのことです。財産の受益者は、委託者自身または第三者とすることができ、将来にわたって財産の管理方針をあらかじめ決めておける点が最大の特徴です。

家族信託の主なメリット

• 認知症による資産凍結を防げる（判断能力が低下しても、事前の信託契約に基づいて管理可能）
• 遺言の代用として活用可能（信託契約で資産の承継先を指定できる）
• 複数世代にわたる資産承継設計ができる（二次相続・三次相続まで指定可能）
• 相続発生後の不動産の共有化リスクや管理の煩雑さを回避できる

ただし、信託契約そのものには直接的な節税効果はありません。相続税や贈与税の対象財産として扱われる点は変わらないため、他の対策と組み合わせて活用することが重要です。

また、信託は法律的にも専門性の高い手続きが求められるため、契約書の作成や不動産登記などを専門家と連携して進める必要があります。適切な設計ができれば、相続発生後のトラブルを未然に防ぎ、財産の円滑な承継につながります。

相続に備えて信託の導入を検討する際は、自身の財産状況や家族構成、目的を明確にしたうえで、専門家に相談することが最も確実な第一歩です。

専門家に相談するメリット

不動産の相続税対策は、法律・税制・評価方法など複数の分野が複雑に絡み合っており、個人だけで正確に判断・手続きするのは極めて難しいのが現実です。そのため、早い段階で税理士などの専門家に相談することが非常に重要です。

1. 相続税がかかるかどうかを正確に判断できる

専門家に相談すれば、相続税の有無を正確にシミュレーションすることができます。不動産の評価額や基礎控除、特例適用の可否など、個別の状況に応じた精度の高い判断が可能です。

2. 節税につながる制度を最大限活用できる

小規模宅地等の特例、配偶者控除、生前贈与、家族信託など、使える制度を最大限に活かすための提案を受けることができます。制度の内容や適用条件は複雑ですが、専門家なら実務経験に基づいたアドバイスを提供できます。

3. 手続きの漏れやミスを防げる

相続手続きには、申告期限、名義変更、登記、納税など多くの作業が伴います。書類不備や期限超過は大きなリスクとなるため、専門家のサポートによって安心して進められます。

4. 相続人間のトラブルを未然に防げる

相続には感情的な対立が起こることも少なくありません。第三者である専門家が介在することで、冷静で公正な話し合いが可能となり、円満な相続につながるケースも多いです。

5. 無料相談を利用すれば初期費用の不安も軽減

多くの事務所では、初回の相談を無料で受け付けているところがあります。費用面の不安があっても、まずは相談してみることで、自分の状況に最適な対策を早期に見つけることができます。

相続税の有無はもちろん、「どのように相続するか」が今後の家族の生活や財産の行方に大きく影響するため、専門家の知見をうまく活用することが、ご自身とご家族の安心につながります。

無料相談の活用方法と予約の流れ

「相続税がかかるのか不安」「対策をしたいけれど何から始めればよいかわからない」とお悩みの方にとって、無料相談は第一歩として最適な選択肢です。専門家と直接話すことで、ご自身の状況を客観的に把握し、適切な対応策を見つけることができます。

無料相談を受ける前に準備しておくと良いこと

• ・相続人となる方の関係性や人数の整理
• ・相続対象となる財産（不動産・預貯金など）のリストアップ
• ・既に作成している遺言書や信託契約書があればそのコピー
• ・その他、気になっていること・聞きたいことを事前にメモしておく

これらを事前にまとめておくことで、相談の時間をより有意義に使うことができ、具体的なアドバイスが得やすくなります。

予約から相談までの流れ

1. ①公式サイトの相談フォームや電話で問い合わせ
2. ②簡単に相談したい内容や希望日時を伝える
3. ③相談当日に必要書類や情報をもとにヒアリングを受ける
4. ④現状分析・初期提案の提示（ここまで無料）
5. ご希望に応じて、正式なサポート契約へ移行

相談だけで終えることも可能ですので、「ちょっと聞いてみたい」「判断材料がほしい」という方も安心してご利用いただけます。

不動産の評価や相続税のかかり方には個別性が非常に高く、ネットの情報や一般論だけでは判断を誤るリスクもあります。だからこそ、実務経験豊富な専門家との無料相談を上手に活用し、納得のいく相続対策を進めていくことが大切です。

詳しくは、公式サイトの「相続無料相談ページ」よりご確認ください。
「詳しくはこちら」のリンクボタンから簡単にお申込みいただけます。

まとめ｜「不動産 相続税 かからない」ケースは専門家の確認がカギ

「不動産を相続しても相続税がかからないケース」は、確かに存在します。しかし、それが自分のケースに当てはまるかどうかは、専門的な判断を要するため、自己判断は非常にリスクが高いといえます。

この記事でご紹介したように、基礎控除や特例、相続人の構成などによって課税・非課税の判断が異なるため、「不動産を相続した＝必ず相続税がかかる」わけではありません。

一方で、「かからないと思っていたのに申告漏れでペナルティ」というケースも少なくありません。適切な知識とサポートのもとで早めに対応することが、損をしないためのポイントです。

相続は、知識よりも判断力と経験が求められる領域です。ご家族にとって最善の道を選ぶためにも、不安な点があればすぐに専門家に相談することをおすすめします。

【無料相談受付中】相続税が「かかる・かからない」で迷ったら、今すぐご相談を

不動産の相続は一見シンプルに見えても、評価方法・特例の適用可否・相続人の状況など、判断要素が多く、「知らなかった」だけで数百万円の差が出ることも珍しくありません。

もし今、「うちのケースは相続税がかかるのか？」「申告は必要？」「節税できる余地はあるのか？」など、ひとつでも気になることがあるなら、一人で抱え込まず、プロに相談することが最善のスタートです。

税理士法人伊勢山会計では、不動産相続に特化した無料相談を実施しています。初回は完全無料で、現在の状況をお伺いし、税務リスクの有無や対策の方向性をご提案いたします。

「もっと早く相談すればよかった」と後悔する前に、今すぐ一歩を踏み出してみてください。
あなたの相続がスムーズに、そして損のないかたちで完了するよう、当事務所が全力でサポートいたします。

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